Ein Leistungsverzeichnis legt für jeden Bereich eines Gebäudes fest, welche Reinigungsarbeiten in welchem Turnus ausgeführt werden. Es ist die Grundlage für den Preis, für die Kontrolle der Arbeit und für den Vergleich mehrerer Angebote. Ohne Verzeichnis vergleichen Sie Gesamtbeträge, hinter denen unterschiedliche Leistungen stehen.
Dieser Ratgeber zeigt den Aufbau, ein Muster nach Raumgruppen und eine Checkliste für den Angebotsvergleich. Er richtet sich an Unternehmen, Praxen und Hausverwaltungen, die eine regelmäßige Unterhaltsreinigung vergeben wollen.
Was ist ein Leistungsverzeichnis in der Gebäudereinigung?
Das Leistungsverzeichnis ist eine Liste aller vereinbarten Reinigungsarbeiten, geordnet nach Räumen oder Raumgruppen. Zu jeder Arbeit steht, wie oft sie ausgeführt wird. Es wird Bestandteil des Vertrags. Was nicht im Verzeichnis steht, ist nicht vereinbart und wird bei Bedarf gesondert beauftragt.
Das Verzeichnis beantwortet damit drei Fragen: Was wird gereinigt, wie oft wird es gereinigt und was gehört ausdrücklich nicht dazu.
Welche Angaben gehören in ein Leistungsverzeichnis?
- Objekt, Adresse und Ansprechperson
- Räume oder Raumgruppen mit ungefährer Fläche und Bodenbelag
- Arbeiten je Raumgruppe, einzeln benannt
- Turnus je Arbeit, zum Beispiel bei jedem Termin, wöchentlich oder monatlich
- Einsatztage und Zeitfenster, Regelung für Schlüssel und Alarmanlage
- Wer Reinigungsmittel, Geräte und Verbrauchsmaterial wie Papier und Seife stellt
- Sonderleistungen als eigene Positionen: Glasreinigung, Grundreinigung, Teppichreinigung
- Ausgeschlossene Arbeiten
- Ablauf bei Beanstandungen und bei Änderungen des Umfangs
Wie sieht ein Leistungsverzeichnis nach Raumgruppen aus?
Die Tabelle ist ein Muster für den Aufbau und kein Angebot. Der Turnus ist bewusst offen formuliert, weil er von der Nutzung Ihres Objekts abhängt. Eine feste Vorgabe gibt es für Toilettenräume: Die Arbeitsstättenregel ASR A4.1 sieht bei täglicher Nutzung eine mindestens tägliche Reinigung vor.[1]
| Raumgruppe | Arbeiten | Turnus | Zu klären |
|---|---|---|---|
| Toilettenräume | WC, Waschbecken, Armaturen, Boden, Verbrauchsmaterial | Bei täglicher Nutzung mindestens täglich | Vorgabe aus der ASR A4.1 |
| Eingang und Flure | Boden, Türgriffe, Glasflächen an Türen | Nach Besucherzahl | Bei Nässe mehr Schmutzeintrag |
| Büro- und Arbeitsräume | Abfall, freie Flächen, Boden | Nach Belegung | Belegte Schreibtische regeln |
| Teeküche und Pausenraum | Arbeitsflächen, Spüle, Geräteaußenseiten, Abfall | Nach Nutzung | Geschirr und Kühlschrank regeln |
| Besprechungsräume | Tische, Boden, Abfall | Nach Nutzung | Selten genutzte Räume getrennt führen |
| Treppenhaus | Stufen, Podeste, Handläufe | Nach Nutzung | Zuständigkeit im Mehrparteienhaus klären |
| Intervallarbeiten | Heizkörper, Türen, Zargen, Sockelleisten | In größeren Abständen | Als eigene Positionen aufführen |
| Sonderleistungen | Glasreinigung, Grundreinigung, Teppichreinigung | Nach Bedarf | Getrennt anbieten lassen |
Für einzelne Objektarten gibt es eigene Ratgeber mit weiteren Details: zur Büroreinigung und zur Praxisreinigung.
Soll das Verzeichnis Tätigkeiten oder Ergebnisse beschreiben?
Es gibt zwei gebräuchliche Arten, Reinigungsleistungen zu beschreiben. Das tätigkeitsbezogene Verzeichnis legt fest, welche Arbeit wie oft ausgeführt wird. Das ergebnisorientierte Verzeichnis beschreibt den Zustand, den die Flächen nach der Reinigung haben sollen, und überlässt dem Dienstleister den Weg dorthin.
Für kleine und mittlere Objekte ist das tätigkeitsbezogene Verzeichnis meist einfacher. Es ist leicht zu prüfen, weil jede Arbeit einzeln benannt ist. Ergebnisorientierte Verträge brauchen ein vereinbartes Prüfverfahren, mit dem beide Seiten den Zustand gleich bewerten.
Wie vergleichen Sie Angebote mit dem Leistungsverzeichnis?
Geben Sie allen Anbietern dasselbe Verzeichnis. Nur dann beziehen sich die Preise auf denselben Umfang. Prüfen Sie jedes Angebot anhand dieser Punkte:
- Sind alle Raumgruppen und Arbeiten aus Ihrem Verzeichnis enthalten?
- Stimmt der Turnus je Arbeit mit Ihrer Vorgabe überein?
- Sind Reinigungsmittel, Geräte und Anfahrt im Preis enthalten?
- Wer stellt Verbrauchsmaterial und wie wird es abgerechnet?
- Sind Sonderleistungen einzeln ausgewiesen?
- Wie wird bei Urlaub und Krankheit vertreten?
- Welche Laufzeit und welche Kündigungsfrist gelten?
Ein deutlich niedrigerer Preis entsteht häufig durch weniger angesetzte Arbeitszeit. Fragen Sie deshalb nach, wie viel Zeit je Einsatz kalkuliert ist.
Welche Fehler kommen im Leistungsverzeichnis häufig vor?
- Ein einziger Turnus für das ganze Gebäude statt je Bereich
- Unbestimmte Begriffe wie „bei Bedarf“ ohne Angabe, wer den Bedarf feststellt
- Nebenräume, Treppenhaus oder Teeküche fehlen
- Glasreinigung und Grundreinigung sind nicht geregelt
- Das Verzeichnis wird nach einer Nutzungsänderung nicht angepasst
Wie erstellt A.L.S. das Leistungsverzeichnis?
A.L.S. Gebäudereinigung besichtigt das Objekt und nimmt dabei Räume, Nutzung und gewünschte Einsatzzeiten auf. Daraus entsteht ein Leistungsverzeichnis mit Aufgaben und Turnus je Bereich. Reinigungsmittel und Arbeitsmaterial sind in der Kalkulation enthalten, die Anfahrt richtet sich nach Entfernung und Objekt. Änderungen des Umfangs werden ausdrücklich abgestimmt.
Objektbesichtigung und Angebot anfragen
Lieber telefonisch abstimmen? 0160 304 55 03.
Häufige Fragen zum Leistungsverzeichnis
Wer erstellt das Leistungsverzeichnis?
Beides ist üblich. Auftraggeber mit mehreren Objekten geben häufig ein eigenes Verzeichnis vor. Bei einzelnen Objekten erstellt meist die Reinigungsfirma nach der Besichtigung einen Entwurf, den der Auftraggeber prüft und freigibt.
Was ist der Unterschied zwischen Leistungsverzeichnis und Raumbuch?
Das Raumbuch listet die Räume mit Fläche, Bodenbelag und Nutzung auf. Das Leistungsverzeichnis legt fest, welche Arbeiten in diesen Räumen in welchem Turnus ausgeführt werden. Bei kleinen Objekten stehen beide Angaben oft in einer Tabelle.
Wie oft sollte das Leistungsverzeichnis überprüft werden?
Immer dann, wenn sich die Nutzung ändert: mehr Mitarbeitende, neue Räume, andere Öffnungszeiten oder mehr Publikumsverkehr. Ohne Anlass ist eine gemeinsame Durchsicht in festen Abständen sinnvoll, damit Umfang und tatsächlicher Bedarf zusammenpassen.
Quellen und fachlicher Stand
Fachlicher Stand: 2. Oktober 2026. Der Ratgeber ersetzt keine rechtliche Beratung zur Vertragsgestaltung.
- ASR A4.1, Abschnitt 5.1 Absatz 3: Toilettenräume – Veröffentlichung im Medienangebot der BG BAU. ↩1
- A.L.S. Gebäudereinigung: Unterhaltsreinigung in Regensburg und Leistungsübersicht.